中国江苏网2月28日讯 常州市房地产研究中心日前发布的《2017年常州市房地产市场综合分析报告》显示，2017年，常州楼市受“房住不炒”政策、银行普遍上调房贷利率、住宅用地3年来首次放闸等影响，总体上，市场活力继续保持的前提下，恢复理性，稳中有进，并呈现出成交量恢复到历史高位、二手房与新房成交平分秋色、改善型产品成为主流、局部需求大于供给等特征。
供求矛盾有所缓和，价格走势转向平稳
2017年常州新房市场延续了近两年的向好态势，在房地产开发企业预期向好下，整体市场稳中有进，市区（不含金坛、溧阳）商品房供应642.24万平方米，同比增加20.5%，供应量为近3年的最高水平，而需求同比下降17.4%，供求矛盾较上年有所缓和，市场恢复到正常水平。
这是因为2017年常州市政府从供需双控，需求侧从限售等方面着手抑制，年成交量同比降低24.4%；供给侧从土地市场放量、加强预售资金监管等措施方面加大加速市场供应，年供应量同比增加27.3%，供求间的差距在缩小。但由于土地转化为有效供应入市尚需时日，届时将促使市场预期进一步回落。
从成交量看，远超2013-2015年，仍处于较高水平。低于2016年，与调控政策相关，这可从月度成交看出端倪，全年“先扬后抑”趋势明显。2、3月供求走高，源于全国楼市升温，居民在买涨心态下推高成交，3月成交量环比有较大幅度的增长，供求为全年最高值。至2、3季度，供求双双从高位回落，源于常九条政策的影响，楼市热度降低，房企推盘减少，需求随供应的缩小而回落。此后，年末房企加快业绩冲刺，4季度楼市翘尾明显，供求再度小幅回升。
同样受调控影响，住宅价格上涨势头被调控遏制。经历2016年下半年的跳涨，2017年我市新房市场回归理性，全年表现为稳中有进。上半年，均价因周边地区的拉动、城市群需求外溢、城市更新等因素影响，一度出现波动。2017年5月之后，得益于供应加大、房贷收紧以及限价、限售政策的出台，价格涨幅明显放缓，上涨势头得到有效遏制。
住宅库存有所不足，但非住宅库存高企
前几年我市楼市调整，主要是库存压力过大，明显供过于求，但经历3年休养生息不供地，进入2018年，我市住宅的去库存周期基本结束，但我市住宅、非住宅的库存分化明显。非住宅去化压力仍旧较大，
去库存工作在经历了2016攻坚之年后，经过2017年的深化，我市商品住房市场库存压力变小。去年，我市住宅库存量维持在270万平方米的低库存水平，消化周期逼近警戒线。由于市场供求关系的压力，去库存工作尤其是住宅库存，将转向适度补库存阶段。
非住宅库存方面，库存量占总库存的76%左右，去化压力仍旧较大。其中，车库用房可售余量377.86万平方米，去化周期近49个月，供求比1.15，供大于求的特征明显。在较强买房需求现状下的车库用房“卖不动”现象，有价无市是原因，供需错配也是原因。
受库存影响，去年商业、办公新增锐减。商办类物业的供应增量得到了有效控制，通过供应的逐年递减来加速存量去化。从2017年市场显示看，商办类物业供求比低于0.7，需求大于供应，即便如此，整体库存消耗仍需较长周期。
改善型成“新刚需”，外来购房人口超4成
去年我市新房市场还呈现两个新特征：改善型成“新刚需”，外来购房人口成为新的购房主力。
从成交户型、面积看，不同于以往盛行的90平方米左右小三房，90-144平方米大户型面积段的住宅销量大幅上升，而且很多是精装高价楼盘。经历了初次置业，我市新房市场逐渐进入改善性需求爆发阶段，“以房换房”的置业需求成为楼市新动力。加之国家“二胎政策”开放，家庭人口结构出现变化，大户型消费还将持续释放。
2017年，在常的外来购房人口购房比例为42.94%。就比例来看，我市已从依靠本地需求消化库存的“自给自足”状态，转变为具有吸引力的“新热点城市”。外来人口在常置业比例超过40%，说明常州这个城市具有竞争力，想进入常州的人口越来越多。
从外来购房人口，来自省内前三名的城市是：盐城、扬州、徐州，这3个城市占省内在常购房总量的51.29%，占全部总量的14.08%；来自省外前三名的是：安徽、河南、江西，3省占省外总量的55.17%，占全部总量的11.79%。
市场热度向南、北转移
从区域市场供求来看，中心城区空间的有限性，使其客户被分流，市场热度从中心向南、北转移。新北区、武进区相对来讲，增量空间较大，2017年其既有外来房企的加入，也有本地房企扩规模，整体呈现“你有需求，我有存量”的快速去化态势。市场向好，供需两旺，区域价值在2017年得到了进一步提升。
天宁区、钟楼区市场供不应求。中长期看，供应主导成交的局面还将持续。虽然政府也在利用城市化进程改善中心城区的供给，但短期供应压力仍会保持。
刘一珉 王淑君
